IMT

Procurações Irrevogáveis | Contratos-promessa de aquisição | Taxas

Marcada a data da celebração da escritura definitiva é necessário proceder ao pagamento do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT).

O IMT veio substituir a Sisa, tendo entrado em vigor no dia 1 de Janeiro de 2004. Ao nível da incidência o IMT continua a considerar a transmissão onerosa do direito de propriedade ou de figuras parcelares deste direito (uso e habitação, direito de superfície, usufruto, entre outros) sobre bens imóveis.

Atendendo, no entanto, à forte componente de evasão fiscal que caracterizava o imposto anterior entendeu o legislador consagrar nas normas de sujeição do Código do IMT duas novas figuras sujeitas a este tributo, a saber: as procurações irrevogáveis e as cessões de posição contratual em contratos – promessa de compra e venda de bens imóveis.

Procurações Irrevogáveis

Estabelece a alínea c) do n.º 3.º do art.º 2.º do CIMT que as procurações que confiram poderes de alienação de bens imóveis e nas quais o representado fique impossibilitado de revogar livremente a procuração ficam sujeitas ao pagamento de IMT.

Neste contexto, uma vez elaborada a procuração considera-se consumada a transmissão para efeitos de aplicação de IMT, devendo este imposto ser liquidado e pago antes da respectiva outorga notarial.

A taxa aplicável ao procurador ou aos substabelecidos será sempre de 5 % ou de 6,5 %, conforme a natureza dos prédios, sem que possam beneficiar de qualquer isenção ou redução. O valor tributável sobre o qual incidirão as taxas será o valor patrimonial tributário ou o valor declarado (pago pelo procurador ou pelo substabelecido) se este for superior.

Contudo, se posteriormente o procurador vier a celebrar contrato definitivo de compra e venda sobre o imóvel objecto da procuração, só haverá lugar a liquidação adicional se o valor do imposto a suportar pela compra e venda for superior àquele que serviu de base à procuração irrevogável. Se tiver sido pago um montante de imposto superior ao que serviu de base à liquidação, anular-se-á parcialmente ou totalmente o IMT pago, se o adquirente beneficiar de redução de taxa ou de isenção.

O controlo referente a esta matéria reporta-se ao momento de liquidação do imposto não podendo os notários, nestas situações, emitir a procuração sem que o pagamento do IMT tenha sido efectuado e comprovado. A eficácia do sistema é ainda reforçada com a obrigação dos Cartórios Notariais procederam ao envio mensal, às Direcções de Finanças, de cópias das procurações irrevogáveis emitidas.

Contratos-promessa de aquisição

O código da Sisa, só conferia relevância aos contratos promessa de compra e venda quando ocorria a entrega material do imóvel ou quando o promitente comprador já se encontrava a usar o bem, exceptuando-se deste regime os imóveis que se destinavam à habitação própria e permanente do promitente comprador.

O novo Código mantém esta sujeição vindo, no entanto, acrescentar dois novos factos geradores do pagamento do imposto. São eles a menção, no contrato promessa, ou em documento à parte, que o promitente comprador pode ceder a sua posição contratual e a cessão da posição contratual do promitente comprador a um terceiro.

Em ambas as situações considera-se que se verificam transmissões sujeitas ao IMT. Na primeira o sujeito passivo será o promitente comprador que beneficia da faculdade de poder ceder a sua posição a um terceiro, independentemente da vontade do promitente vendedor. Na segunda será o cessionário, verificando- se pagamento do imposto sempre que se verifique um negócio de cessão de posição contratual.

Na primeira situação, a obrigação tributária surge no momento em que o contrato promessa de compra e venda é celebrado.

Quando se verificar a celebração da escritura de compra e venda entre as partes, surge um novo facto tributário sujeito a imposto.

Nesta nova liquidação do imposto devem reconhecer-se ao sujeito passivo as isenções ou reduções de taxas previstas na lei.

Na segunda situação, realiza-se negócio da cessão da posição contratual, adquirindo o terceiro todos os direitos do promitente comprador originário, o qual pode vir a celebrar a escritura definitiva ou pode, ainda, ceder a sua posição contratual a outro terceiro.

Estas cessões de posição contratual do promitente adquirente a terceiro, encontram-se sujeitas a imposto, assim como todas as que eventualmente venham a ocorrer.

Realça-se, ainda, que nestas situações a taxa devida para liquidação do imposto apura-se em função do preço global do negócio imobiliário, aplicando-se, no entanto, ao valor do sinal pago pelo promitente-comprador.

Nos casos em que se verifique cessão da posição contratual do promitente comprador a um terceiro e em que a anuência do promitente vendedor não conste de cláusula aposta no contrato-promessa, o sujeito passivo pode declarar e provar à administração fiscal nos 30 dias subsequentes à cessão que não ocorreu o pagamento ou recebimento de qualquer quantia para além da que constava no sinal ou adiantamento. A prova deverá ser efectuada mediante a apresentação de documentos idóneos ou através da concessão de autorização à administração fiscal para aceder à sua informação bancária.

Taxas

Em relação ao sistema de taxas previstas para o IMT, estabeleceu-se um patamar de isenção para os prédios destinados exclusivamente à habitação, correspondente a € 85.500. Relativamente aos imóveis situados nas Regiões Autónomas dos Açores e da Madeira, este valor sobe para 106.875 euros. Em paralelo previu-se uma nova estrutura em relação à qual se instituiu como valor máximo para a habitação própria permanente a taxa de 8%

Comparativamente com 2006, é ainda alargado o âmbito das operações de aquisição de imóveis por instituições de crédito ou por sociedades comerciais cujo capital seja directa ou indirectamente por aquelas dominado, que beneficiam de isenção.

A taxa será sempre de 15 %, não se aplicando qualquer isenção ou redução, sempre que o adquirente tenha residência ou sede em país, território ou região, sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável constante de lista aprovada pela Portaria n.º 150/2004, de 13 de Fevereiro.

Existem duas tabelas para cálculo do IMT:

Na primeira tabela que apresentamos, o cálculo é efectuado do seguinte modo (tendo por base o valor de escritura do imóvel):    

• O limite superior do escalão imediatamente anterior é multiplicado pela sua respectiva taxa média; 
• A diferença entre o limite superior do escalão imediatamente anterior e o valor pelo qual está a ser declarada a Compra e Venda é multiplicado pela sua respectiva taxa marginal;
• A soma dos dois valores encontrados corresponde ao montante de IMT a suportar.

Tabela para cálculo de IMT tendo em vista a aquisição de prédio urbano ou de fracção autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação:

Valor sobre que incide o IMT em euros	Taxas percentuais
	Marginal	Média (*)
Até 85.5000	0	0
De mais de 85.5000 até 117.200	2	0,5444
De mais de 117.200 até 159.800	5	1,7322
De mais de 159.800 até 266.400	7	3,8401
De mais de 266.400 até 532 700	8
Superior a 532 700	6 taxa única

(*) No limite superior do escalão

• Ex: Valor da Escritura em Portugal Continental: € 100.000,00  
• Limite superior do escalão anterior (€ 85.500,00) *Taxa Média (0) = € 0
• Limite superior do escalão anterior (€ 85.500,00) - Valor da Escritura(?100.000) = € 14.500
• € 14.500 * Taxa Marginal (2%)
• Total a pagar: € 290

Tabela simplificada para calcular IMT

REGIÕES AUTÓNOMAS
Valor sobre o qual incide o IMT	Taxa a aplicar	Parcela a abater
Até 106.875 euros	0%	0
De 106.875,01 até 146.500 euros	2%	2.088 euros
De 146.500,01 até 199.750 euros	5%	6.393 euros
De 199.750,01 até 333.000 euros	7%	10.305 euros
De 333.000,01 até 652.125 euros	8%	13.566 euros
Superior a 652.125 euros	6%	-

Uma forma mais simples de calcular o valor de IMT é aplicar ao valor de escritura do imóvel a taxa aplicável para esse escalão e em seguida abater o valor de parcela associado. Ex: Valor de escritura (€ 100.000,00) * Taxa a Aplicar (2%) - Parcela a abater (€ 1.710) = €290.