Inscrição nas finanças

Por último, a aquisição do imóvel deverá ser participada, no decurso de 60 (sessenta dias), à Repartição de Finanças da área de localização, para efeitos de inscrição ou actualização das matrizes prediais.

As declarações apresentadas pelos contribuintes devem ser instruídas com fotocópias autenticadas das plantas de arquitectura das construções correspondentes às telas finais aprovadas pela competente Câmara Municipal.

Não havendo na câmara plantas do edifício, deve o contribuinte apresentar plantas da sua responsabilidade. Nesta situação, entende-se como plantas da responsabilidade do contribuinte qualquer planta elaborada por si ou por terceiro, tendo por finalidade a determinação da área que será incluída no cálculo do valor patrimonial tributário.

IMI- Imposto Municipal sobre Imóveis

O novo imposto sobre imóveis entrou em vigor no dia 1 de Dezembro de 2003, substituindo a Contribuição Autárquica. O IMI incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios rústicos e urbanos situados no território português.

As taxas deste imposto traduzem-se no seguinte:

Prédios Rústicos: 0,8%
Prédios Urbanos: 0,4% a 0,8%
Prédios Urbanos avaliados nos termos do CIMI: 0,2% a 0,5%

Isenções

Em termos de isenções, continuam a prever-se benefícios para os prédios urbanos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso destinados à habitação própria e permanente nos termos da tabela seguinte:

• Valor patrimonial tributário até € 150 000:  Isenção de  6 anos
• Mais de € 150 000 até 225 000 Isenção de 3 anos

Consagram-se isenções específicas para prédios de reduzido valor patrimonial de sujeitos com baixos rendimentos e para imóveis que sejam objecto de reabilitação urbanística.

Com efeito, os prédios de reduzido valor patrimonial de contribuintes com rendimentos até € 10 000/ano, detentores de um património não superior a € 50 000 ficam isentos do pagamento do IMI.

O mesmo sucedendo com os imóveis objecto de projectos de preservação do património imobiliário tradicional, os quais passam a poder beneficiar de uma isenção em sede de IMI pelo período de dois anos, a contar da emissão da respectiva licença camarária.

Esta isenção poderá respeitar, igualmente, à aquisição de prédios urbanos destinados à reabilitação urbanística, desde que as respectivas obras tenham início no período de dois anos a contar da aquisição do imóvel.

Avaliações Fiscais

A principal novidade do IMI reside na aplicação de um sistema de avaliação que possibilita a quantificação do valor patrimonial dos imóveis com maior rigor e objectividade, decorrente da aplicação da seguinte fórmula:

Vt= Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

Vt= Valor Patrimonial Tributário; Vc= Valor Base dos Prédios Edificados; A= Área Bruta de Construção mais a Área excedente à Área de Implantação; Ca= Coeficiente de Afectação; Cl= Coeficiente de Localização; Cq= Coeficiente de Qualidade e Conforto e Cv= Coeficiente de Vetustez

1.Valor Base dos Prédios Edificados corresponde ao custo médio de construção por metro quadrado, mais o valor por metro quadrado de terreno de implantação, o qual encontra-se fixado em 25% daquele custo.

O custo médio de construção compreende, por sua vez, os encargos directos e indirectos suportados na construção do edifício, nomeadamente os custos relacionados com os materiais, mão-de-obra, equipamentos, administração, energia, UCI.Comunicações e outros consumíveis.

Competirá à CNAPU (Comissão Nacional dos Prédios Urbanos) a fixação deste coeficiente até ao dia 31 de Outubro de cada ano. O custo médio de construção assim aprovado irá vigorar para todo o território nacional.

Segundo a Portaria n.º 99/2005, o custo médio de construção por m2 para vigorar em 2005 corresponde a €490.

2. Área Bruta de Construção mais a Área excedente à Área de Implantação que resulta, por sua vez, da seguinte expressão:

A=Aa+Ab+Ac+Ad

Aa corresponde à área bruta privativa.
Ab corresponde às áreas brutas dependentes.
Ac corresponde a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação.
Ad corresponde à área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação.

Sendo:

Aa – a área bruta privativa corresponde à superfície total da edificação, medida pelo perímetro exterior e pelos eixos das paredes ou por outros elementos separadores dos edifícios, nela se incluindo terraços, varandas privativas, caves e sótãos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção. Aplica-se a este elemento o coeficiente 1.

Ab – áreas cobertas para uso exclusivo, ainda que constituam partes UCI.Comuns e estejam localizadas no exterior do edifício ou fracção e cujas utilizações sejam acessórias relativamente ao uso a que se destina o mesmo edifício ou fracção, como sejam garagens, parqueamentos, arrecadações, instalações para animais, sótãos ou caves desde que não integrados na área bruta privativa. Aplica-se o coeficiente 0,30.

Área de terreno livre de implantação – consiste na diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção (correspondendo esta à área ocupada pelos edifícios – somatório das áreas resultantes em planta de todos os edifícios residenciais e não residenciais), integrando jardins, piscinas, quintais e outros logradouros. Quando a área de terreno livre não exceda em duas vezes o limite da área de implantação, aplica-se o coeficiente 0,025, assumindo a designação Ac. Quando a área exceda aquele limite, aplica-se o coeficiente 0,005 e assume a designação Ad.

3. Coeficiente de Afectação, corresponde ao tipo de utilização do prédio sendo aplicado a cada afectação um coeficiente distinto.

Comércio: 1,2
Serviços: 1,1
Habitação: 1
Habitação Social sujeita a regimes legais de custos controlados: 0,7
Armazéns e actividade industrial: 0,6
Prédios não licenciados em condições muito deficientes de habitabilidade: 0,45
Estacionamento Coberto: 0,4
Estacionamento Não Coberto: 0,08

4. Coeficiente de Localização, a sua fixação ficará, igualmente, a cargo da CNAPU devendo oscilar entre 0,4 e 2, podendo em situações de habitação dispersa em meio rural ser reduzido para 0,35 e nas zonas de elevado valor imobiliário ascender a 3.

Habitação dispersa em meio rural: 0,35
Limite mínimo: 0,4
Limite máximo: 2
Zona de elevado valor imobiliário: 3

A Portaria n.º 1426/2004, de 25 de Novembro aprovou os valores mínimos e máximos dos coeficientes de localização, por tipo de afectação a aplicar a cada município, por serviço de finanças.

5. Coeficiente de Qualidade e Conforto, varia em função do fim do imóvel e depende de diversos factores relacionados com a qualidade das infra-estruturas e / ou a inexistência de determinados equipamentos.

Prédios Urbanos Para Habitação

Comércio, Indústria e Serviços

Coeficiente de Vetustez, tem em consideração a idade do imóvel, contada a partir da data de emissão da licença de utilização ou da data de conclusão das obras de construção.

As novas regras de avaliação aplicaram-se a todos os imóveis cujo pedido de inscrição na matriz ocorreu depois de 1 de Dezembro de 2003, bem como a todos os prédios urbanos inscritos na matriz, não arrendados e transmitidos pela primeira vez após a entrada em vigor deste imposto.

A iniciativa da primeira avaliação vai recair sobre o chefe da repartição de finanças, tendo por base a declaração apresentada pelos sujeitos passivos.

As declarações devem ser acompanhadas com plantas de arquitectura das construções correspondentes às telas finas. Para as construções não licenciadas, deverão ser entregues plantas da responsabilidade do próprio sujeito passivo.

Tratando-se de terrenos para construção, deverá ser apresentada fotocópia do alvará de loteamento e caso não exista loteamento, a mesma será substituída por fotocópia de alvará de licença de construção, projecto aprovado ou documento comprovativo da viabilidade construtiva.

A actualização do valor patrimonial dos imóveis já existentes à data da entrada em vigor deste imposto é efectuada através da aplicação dos coeficientes de desvalorização da moeda ajustados pela variação temporal dos preços no mercado imobiliário em diferentes zonas do país.

Os coeficientes de desvalorização monetária encontram-se previstos na Portaria n.º 1337/2003, de 5 de Dezembro e respeitam ao seguinte quadro:

Os coeficientes indicados no quadro anterior serão aplicados depois de expurgadas as correcções extraordinárias efectuadas posteriormente a 1970 e reportadas ao ano da respectiva inscrição matricial.

O aumento da carga fiscal dos prédios mais antigos encontra-se acautelado através da instauração de um regime de salvaguarda que pretende limitar a actualização dos valores patrimoniais, os quais não poderão exceder os montantes fixados para cada ano.

No que respeita aos imóveis arrendados até 31 de Dezembro de 2001 e atendendo à limitação das rendas, a actualização do valor patrimonial é efectuada através da capitalização da renda anual, de forma a que o imposto não exceda, em média, 8% da renda recebida.

Para consulta dos coeficientes de avaliação dos prédios urbanos, para simulação do seu valor patrimonial tributário ou obtenção de cadernetas prediais actualizadas, poderá aceder à Página na Internet da Direcção Geral de Contribuições e Impostos - www.e-financas.gov.pt