Nova Lei n.º 9-A/2026 cria incentivos fiscais para aumentar a oferta de habitação em Portugal

Foi publicada a Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março, que autoriza o Governo a criar um conjunto de medidas de desagravamento fiscal destinadas a incentivar a construção, reabilitação, venda e arrendamento de habitação em Portugal.

O principal objetivo desta nova legislação é aumentar a oferta de habitação no mercado, sobretudo através do estímulo ao investimento em imóveis destinados ao arrendamento habitacional e habitação própria e permanente.

A lei permite ao Governo introduzir alterações em vários regimes fiscais importantes, nomeadamente no IVA, IRS, IMT e no Estatuto dos Benefícios Fiscais.

Incentivos fiscais para quem coloca casas no mercado de arrendamento

Uma das principais medidas previstas passa pela redução da carga fiscal sobre os rendimentos provenientes do arrendamento habitacional.

Entre as alterações destacam-se:

• aplicação de uma taxa reduzida de 10% de IRS sobre rendimentos prediais de arrendamento habitacional;

• redução da retenção na fonte para 10% sobre rendimentos da categoria F;

• possibilidade de isenção de IRS e IRC em determinados contratos de arrendamento acessível;

• no caso de empresas ou profissionais com contabilidade organizada, apenas 50% dos rendimentos prediais passam a ser considerados para efeitos fiscais.

Estas medidas procuram tornar o arrendamento mais atrativo para proprietários e investidores.

Aumento da dedução das rendas no IRS

Os arrendatários também poderão beneficiar de uma melhoria fiscal.

A lei prevê o aumento do limite máximo da dedução no IRS das rendas pagas, que poderá atingir até 1.000 euros.

Esta medida pretende reduzir o esforço financeiro das famílias que vivem em casa arrendada.

Isenção de imposto sobre mais-valias com reinvestimento

Outra das medidas relevantes prende-se com as mais-valias imobiliárias.

De acordo com a lei, poderá haver isenção de tributação sobre as mais-valias resultantes da venda de um imóvel, desde que o valor seja reinvestido na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento habitacional.

O objetivo é canalizar investimento para aumentar a oferta de casas para arrendar.

IVA reduzido na construção e reabilitação de habitação

A legislação prevê também a aplicação de uma taxa reduzida de IVA em empreitadas de:

• construção de imóveis destinados a habitação própria e permanente;

• reabilitação de imóveis para arrendamento habitacional.

Além disso, será criado um regime de restituição parcial do IVA suportado na construção de habitação própria e permanente por particulares.

Benefícios fiscais para investimento em arrendamento

A lei cria também o Regime dos Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), que prevê vários incentivos fiscais para projetos de investimento em habitação destinada ao arrendamento.

Entre os principais benefícios incluem-se:

• isenção de IMT e Imposto do Selo na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento;

• isenção de IMI até 8 anos após a aquisição;

• possibilidade de redução até 50% do IMI no período restante do contrato;

• isenção do adicional ao IMI;

• restituição até 50% do IVA em despesas com projetos de arquitetura, engenharia e estudos relacionados com a construção ou reabilitação.

Novo regime de arrendamento acessível

A lei prevê ainda a criação do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).

Este regime permitirá:

• isenção de IRS e IRC sobre rendimentos de rendas, desde que os contratos cumpram determinadas condições;

• contratos com limites máximos de renda;

• duração mínima de três anos, ou três meses no caso de residência temporária.

Os valores das rendas terão como referência 80% da mediana dos preços de arrendamento por metro quadrado divulgados pelo INE.

Limites máximos de rendas e preços de venda

Para beneficiar dos incentivos fiscais, os contratos terão de respeitar determinados limites:

• Renda mensal moderada: até 2,5 vezes o salário mínimo nacional de 2026;

• Preço de venda moderado: até ao limite do segundo escalão do IMT.

Estes limites poderão ser atualizados pelo Governo.

Novas regras para compradores não residentes

A lei prevê ainda a aplicação de uma taxa de IMT de 7,5% para não residentes na aquisição de imóveis destinados a habitação em Portugal.

Quando entram em vigor estas medidas?

Importa referir que esta lei não aplica diretamente todas as medidas, mas autoriza o Governo a criar a legislação necessária para implementar estes incentivos.

O Governo dispõe de 180 dias para aprovar os diplomas que irão concretizar estas medidas.